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住建部秦虹中國樓市不會崩盤 但有三點風險

  三組數據

  但是，秦虹認為，上述三個方面不足以影響全局，中國房地產市場的供給速度快於銷售速度，造成的現階段性供給偏松，所以必然調整，但這種供給結構會發生變化，如果開發商開發量下降，結構就可能發發生逆轉。

  "2008年我正在美國做訪問學者，住瞭半年多時間，我租住在美國一位老太太的傢裡，眼睜睜看到，她的兩個鄰居因為償還不瞭銀行貸款，房子被銀行收回出售。"秦虹說，長期以來，美國住房自住率為60%左右，其中2006年時為63-65%。而在低利率的刺激之下，很多人都買瞭房子，到瞭2008年時美國的住房自住率達到瞭69%。

  她給出瞭第一組數據：中國的房貸政策是非常嚴格的，中國有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付達到70%。而且中國傢庭住房的平均貸款年限低於10年。"這是因為中國人不願意欠債。"

  那麼，到底目前中國住房究竟缺不缺房呢？秦虹表示，"按照第六次人口普查數據推算，把成套和非成套住宅都算進去，中國城鎮住房套數和傢庭戶數之比接近於1：1。也就是說，如果算總賬，目前中國住房基本上平衡，但是結構不平衡，新增城鎮人口還需要住房。"

  "中國與美國不同，中國不太可能出現美國這種大面積的泡沫破裂。"秦虹11日在首屆樓宇經濟論壇上如是說。

  "由此判斷，目前中國房地產市場的市場調整，不會出現大面積的斷供現象，也不會出現大面積的拋售。"

  "當然，中國房地產市場也存在風險。"秦虹認為，雖然目前中國房地產發展階段異與美日，不會出現崩盤，但有三點風險。其一，中小房企的資金鏈壓力大，即由於中國銀行(2.55, 0.01, 0.39%)對房地產企業實施的名單化管理，導致中小房企資金成本更高，被迫退出市場的情況時有發生，但這屬於正常現象，不足為奇；其二房地產市場調整會首先波及土地市場，這對地方融資平臺債務的償還直接造成影響；其三，商業地產受產業投資人主業經營狀況影響大。

  "那時候美國有句話叫做'買房基本不貴'，因為房子的價格漲幅遠超買房子時的價格，第二句話是'貸款基本沒費'，因為當時美國的貸款利率非常低，且低首付(一般在5%-10%)甚至於零首付。"秦虹說，寬松的貨幣政策導致2000至2006年美國房價一路上漲，而隨之而來的2007年，以糧食和石油為代表的物價上漲，美國出現瞭通貨膨脹，之後美國兩年內連續升息，利率從1%一直升到5.5%，由此，房貸的利息成倍提高，導致美國很多傢庭無力負擔而斷供。

  在首付比例的差別外，秦虹又給出瞭第二組數據--"2012年不同國傢傢庭住房貸款餘額與GDP之比"的數據。記者註意到，其中美國超過50%，英國接近50%，法國超過40%，日本超過20%接近30%，而中國低於20%。

  作為中國房地產研究領域的專傢，秦虹給出瞭對於中國樓市的結論，但值得註意的是，她還進一步闡述瞭支持銅鑼鄉土地貸款期數這一結論的一系列論據和三組數據。

  那麼，中國會不會出現日本房地產的情況呢？秦虹同樣給出瞭否定的答案，支撐這個答案的，是第三組數據。

  "日本的房地產市場經過兩次大跌，一次是1975年，一次是1989年。數據顯示，1968年的時候，日本的傢庭戶數與住房套數之比是1：1，而房地產大跌的1989年，此比值為比1：1.3，也說是有住房套數多於傢庭戶數30%。"秦虹進一步指出，日本在上世紀70年代初時城鎮化率已經達到76%，到房地產泡沫破裂的90年代初時，日本的城鎮化率已經接近停滯瞭近20年。

  "我認為中國不同於日本，目前中國的城鎮化率是53%，按照全世界一般水平，中國的城鎮化率還要提高十幾個百分點，即使到70%的水平，還有很大增長空間。"秦虹指出，這意味著中國每年新增城鎮常住人口近2000萬人。

  三點風險

內容來自sina新聞

  "既不同於美國，也不同於日本，中國房地產所處階段是調整期，但不會崩盤。"住建部政策研究中心主任秦虹11日公信貸新竹新豐信貸開發聲。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-14/07292816873.shtml

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